拆迁前期应怎么办？

2017-08-30

        面临拆迁，首先要界定自家目前处于什么阶段，以便有针对性的采取措施。京平律师将拆迁过程简分为三个阶段：拆迁前期，宣传动员阶段;拆迁中期，补偿协议阶段;拆迁后期，签字确认阶段。第一阶段，你该这样做：

　　1、学习相关法律法规，了解基本拆迁常识

　　征地拆迁案件中，大多数被拆迁人都是普通的老百姓，对法律知之甚少，甚至自家半辈子都没有和法律打过交道，面对突如其来的拆迁，瞬间昏了头，不知如何是好。所以前期了解基本的拆迁常识和相关法律法规，能够知悉自己的法定权利、判断自身的合法权益是否受到了侵犯，只有这样，才能在后期可能会面临的拆迁维权大战中掌握谈判的主动权，以便运用法律武器维护自己的权益。

　　2、可事先列一项财产清单，预估自家财产价值(典型列举，但不穷尽)

　　(1)纯农村住宅、承包地、商业用房

　　农村住宅补偿包括：房子重建成本价的补偿、宅基地、附属设施、装饰装修费、搬迁费和过渡安置费等。

　　承包地补偿要看年产值，包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。前两项补偿根据地的年产值来计算，一般是前三年平均年产值的10倍-30倍;地上房屋、树木、蔬菜、农作物、防盗网、大棚等地上附着物和青苗都有补偿，最低是重置成本价和征收时的市场价。

　　农村商铺，在拥有合法用地、建房审批手续和合法经营证件的前提下，除上述补偿项目外，还可主张停业损失费。

　　(2)房屋所在地已划入城市规划区的农村自建房、城中村、城市房屋

　　可参考周边相同地段类似房地产的市场价和自家房屋实际居住面积预估，此外空地院落面积也是有补偿的，也需要由专业的评估机构评估确定。

　　对此，京平律师建议被拆迁人自己可以制作一个财产清单，对自家财产价值做到心中有数，后期拆迁方给的或谈判的补偿数额只能比预估价格高或持平，而不能低。

　　3、妥善保管收到或看到的所有拆迁文件

　　在征收过程中，我们会收到很多法律文件，比如：预征公告、拆迁补偿安置方案、补偿安置协议、分户评估报告单、限期自行拆除通知书及其催告书、强制执行决定书等。

　　不论它们以什么形式出现、无论是否合法、无论是否人手一份，都要及时拍照定存，妥善保管，有的被拆迁人因为对补偿不满意，一气之下，当着拆迁方的面把补偿协议撕毁，自以为这样自家的房子就会逃脱被拆的命运，殊不知这是最不理智的抵抗方式，与其撕毁、拒不签字一直拖着，不如及时拿起法律武器维权，要相信法律最终会还我们一个公道!京平赵健主任也说过：“谈判不成等待不是办法，主动做些工作才有机会，等待等来的可能是房屋被强拆或耕地被强占。”

　　4、先了解预征公告中的几个基本点

　　(1)界定拆迁性质。拆迁有两种性质:一是政府征收，即市县级人民政府主导的强制性公益拆迁，此时不能拒绝，只能争取拿到一个满意的补偿并妥善安置;二是商业征收，即基于商业利益的自愿拆迁，此时对补偿不满意完全可以拒绝搬迁。

　　(2)明确征收主体。征收决定的做出主体、具体实施主体、各种拆迁文件和行政行为的实施主体都要一一对应清楚。

　　(3)了解征收项目。一般可以通过拆迁方要进行什么项目建设来判定此次拆迁的性质。

　　(4)确定征收范围。先确定此次拆迁的四至范围，核实自家房屋所在地是否被划入了拆迁红线范围内或此次拆迁是否涉及到自家房屋。

　　注：如果自家房屋确实不在拆迁范围内，但是后续施工会影响自家正常的生产、生活或处于公路建设安全控制区内，则可以主动提出拆迁请求。

　　5、及时联系专业律师，心里踏实有保障

　　有任何的不确定或疑问，一定要及时咨询专业拆迁律师，借助专业人士针对自家目前面临的情况做出必要的风险提示和专业指导。

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